A pesar que su concepto apareció a finales de los años 1800 en Norteamérica, el MLS radicó su éxito en base a una "Cultura Cooperativa" mucho antes de que existieran sofisticadas plataformas inmobiliarias.
Aunque, su concepto es aun nuevo en Ecuador, a lo largo de los últimos años hemos visto un incremento en el uso de su acrónimo y asociándolo plataformas virtuales o páginas web diseñadas para la promoción de inmuebles llamando "MLS" a cualquier atisbo de "asocianismo" entre corredores profesionales, e incluso no profesionales rompiendo así su concepto tan fundamental.
Para poder entender que es el MLS (Multiple Listing Service o Servicio de Listados Múltiples por sus siglas en Castellano) debemos analizar los
principales tipos de listados inmobiliarios. Existen 3 tipos de listados: Listados Abiertos, Listados Exclusivos y Listados Múltiples.
Contratos Abiertos o No Exclusivos
Contratos abiertos o no exclusivos son contratos en los que los propietarios promueven la venta de su propiedad abiertamente con muchos agentes o corredores
inmobiliarios. No existe una guía de hasta cuantos corredores pueden representar la venta de un inmueble. Los contratos abiertos o sin exclusividad son atractivos para los
propietarios ya que les permiten tener a muchos corredores trabajando en la venta de su inmueble simultáneamente. Desafortunadamente, este
método no resulta en la forma más rápida de vender una propiedad debido a que el corredor de bienes raíces se encuentra des-motivado por el alto
grado de competencia entre ellos. Además el corredor de bienes tiene muy poca seguridad por el trabajo realizado en tratar de vender la propiedad. Las desventajas que tiene el vendedor al momento de entregar su propiedad sin exclusividad y que pasan totalmente desapercibidas por el propietario son:
- La intensión del propietario del contratar sin exclusividad es para "ampliar" su abanico de oportunidades, el problema radica en que la mayoría de corredores y pseudo-corredores publican exactamente en los mismos portales inmobiliarios y cuando un potencial comprador ingresa a estos portales, encuentra que el mismo inmueble está publicado 5-10 veces por 5- 10 diferentes corredores y lo que esto genera es una percepción de "desesperación" y el potencial comprador toma ventaja de esto! el interés del Comprador es pagar el precio mas bajo y este lo que hará es contactar a TODOS y cada uno de los corredores que publicaron el mismo bien para ver quien de ellos consigue el mejor precio (obviamente el mas bajo) para el vendedor cuando la intensión inicial era contratar a muchos corredores para que trabajen para el "Vendedor". Resultado también en un valor de venta mas bajo de lo esperado
- Mientras mas corredores involucrados en la venta de un inmueble mas rápido se "quema" la propiedad.
- Cada corredor proporcionará diferentes descripciones de la propiedad en sus publicaciones en el mejor de los casos. En el peor de los casos, metrajes diferentes el uno del otro, precios diferentes. En otras palabras no existe uniformidad en la información y esto genera confusión al mercado y al potencial comprador.
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| Contrato No Exclusivo o Abierto |
Contratos Exclusivos
A menudo se piensa que el corredor de bienes raíces se siente atraído o tiene preferencia por listar propiedades en exclusiva, ya que
el propietario acuerda en otorgarle sólo a un corredor inmobiliario el derecho de vender su propiedad. Con los contratos exclusivos, los
corredores de bienes raíces se encuentran seguros de que ellos serán los únicos individuos que recibirán sus honorarios por la venta
de la propiedad y por lo tanto están altamente motivados. Desafortunadamente, los propietarios se desalientan en entregar sus
propiedades en exclusiva debido a la significativa disminución de la exposición de sus propiedades en el mercado. Por que:
- El Contrato Exclusivo es un acuerdo formal en el que el Corredor compromete su ética y lealtad a su cliente, y algo muy importante, a representar sus intereses personales. Muchos corredores (No todos) se preocupan mas por sus propios intereses y cuando otro corredor lo contacta con la intensión de presentar un potencial comprador para su propiedad, cierran esa posibilidad indicando al otro corredor que "No comparte su comisión" En este ejemplo, quien pierde no es solamente el cliente, sino TODOS. Y la realidad es que en Ecuador, esos días de "bonanza" para el "corredor solitario" quedaron atrás. Hay mas corredores (y pseudo-corredores) y por tanto mas "competencia" incluso desleal y poco profesional. El resultado de esto es lo que nos lleva al tercer tipo de Contrato: El Contrato de Listado Multiple o Exclusividad Compartida
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| Contrato Exclusivo |
El Contrato de Listado Multiple o Exclusividad Compartida
El Contrato de Listado Múltiple o "Exclusividad Compartida" como se lo conoce comúnmente, fue desarrollado para integrar los beneficios de los contratos abiertos y exclusivos.
El Contrato de Listado Múltiple requiere que el propietario
liste su propiedad sólo con un corredor de bienes raíces. El Contrato de Listado Múltiple es el que habilita al Corredor Profesional a ingresar la propiedad dentro del Servicio de Listado Multiple o MLS, garantizando el derecho del corredor a recibir sus honorarios por la venta de la propiedad
y obliga al Corredor Profesional a compartir sus honorarios con el corredor que presenta a un Comprador Listo y Apto.
A diferencia del contrato exclusivo, el contrato de
Exclusividad Compartida asegura una amplia
cobertura de mercado
ya que cualquier corredor inmobiliario Miembro del MLS o Cartera Inmobiliaria tiene el derecho de vender la propiedad (todos la llevan en cartera) y ser partícipe de los honorarios. En el Servicio de Listado Múltiple hay dos tipos de corredores o agentes inmobiliarios: el corredor de bienes raíces que representa al vendedor y el corredor de bienes
raíces que representa al comprador, y ambos comparten los honorarios.
- El agente que lista la propiedad representa al propietario o vendedor y es
responsable por atraer atención a la propiedad.
- El corredor de bienes raíces que vende representa al comprador y es responsable por
encontrar un inmueble que satisfaga las necesidades de su comprador.
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| Contrato de Listado Múltiple o Exclusividad Compartida |
Cuales Son las Ventajas del Contrato de Exclusividad Compartida?
- Representación: El Corredor Profesional miembro del MLS se rige a un estricto Código de Ética y se obliga a representar los intereses de sus Clientes.
- La Venta en un Valor Mas Alto: Acotando el punto anterior, quien representa al Cliente es un Corredor Profesional que lo asesorará para obtener el precio mas alto. El MLS provee al Corredor de herramientas analíticas que ayudan le a obtener el precio justo.
- Mayor Exposición: El Contrato de Exclusividad Compartida autoriza al Corredor que representa al Vendedor presentar la propiedad a TODAS las Inmobiliarias y Corredores conocidos asegurando de esa manera que varias inmobiliarias manejen la venta de la propiedad pues todos la llevarán en su cartera para presentarla a sus Clientes.
- Profesionalismo: TODOS los Corredores que pertenecen al Sistema de Listado Múltiple han obtenido su Licencia Profesional y se someten a cumplir con el Reglamento para llevar su negocio de la manera mas ética ante el publico y sus colegas agrupando de esa manera solamente a los mejores. Para ingresar al Directorio de Inmobiliarias inscritas pulse AQUÍ Para ingresar al Directorio de Corredores Inscritos pulse AQUÍ
- Respaldo: Ambos, clientes y corredores están respaldados por el órgano regulador, la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha en caso de que existiera controversias.
Y estas son solo algunas de la gran cantidad de ventajas que tiene El Contrato de Exclusividad Compartida. Para conocer mas beneficios
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